Les SCPI – sociétés civiles de placement immobilier – ont pour principal point négatif la médiocrité de leur liquidité. D’où la revue de leur composition, donnant lieu à l’apparition des OPCI : organismes de placement collectif immobilier. Ces nouveaux actifs ont tout pour plaire. C’est ce que nous allons découvrir à travers les prochaines lignes, sans oublier de mettre en avant les risques auxquels l’investisseur est susceptible d’être exposé.

L’OPCI, un produit à composition diversifiée

Alors que les SCPI ont été uniquement conçues à base de biens immobiliers, les OPCI quant à eux proposent plusieurs actifs permettant de multiples possibilités de diversification : immobilier, valeurs mobilières, liquidités. Les OPCI ne sont pas des produits en fonds en euros toutefois, comme certains investisseurs peuvent être amenés à le croire, en raison de l’existence de la pierre qui occupe les 60% du produit.

L’immobilier : la sous-famille d’actifs à composition ultra diversifiée

Tout comme les SCPI, les OPCI choisissent des biens immobiliers en tous genres afin de permettre cette ultra-diversification. Par exemple des immeubles de bureaux, des locaux d’activité, des murs de boutique, de magasin, de commerce ou encore des biens à usage de logement.

Le ciblage de leur emplacement est tout aussi primordial : choix de la région, voire du pays où l’exploitation peut rapporter le plus par rapport aux spécificités du marché.

La taille de l’immobilier entre aussi en jeu : les OPCI choisissent des actifs de grande taille ou à taille intermédiaire en fonction de leur politique de gestion et de plusieurs autres paramètres.

Les valeurs mobilières : une panoplie de produits boursiers

Les OPCI diversifient leurs valeurs mobilières ou OPCVM : organismes de placement collectif en valeurs mobilières. L’investisseur peut donc choisir entre des actions ou des obligations, les OPCVM étant par ailleurs déclinés en SICAV et en FCP.

Parmi les OPCVM, l’investisseur peut encore opter pour des OPCVM actions, obligataires, monétaires, diversifiés, ou encore les OPCVM alternatifs et à formules.

Environ 30% des OPCI sont constitués de ces valeurs mobilières. Ainsi, celui qui souhaite profiter de la rentabilité des actifs en bourse pourra choisir des OPCI au lieu des SCPI, en tenant compte des risques et des fluctuations et par conséquent d’une éventuelle perte en capital.

Les liquidités : pour faciliter le rachat par l’OPCI en cas de sortie

Les OPCI intègrent des liquidités à hauteur de 10% afin de permettre à l’OPCI de racheter immédiatement le produit en cas de sortie de l’investisseur. Pour cela, l’investisseur passe un ordre de rachat. Les SCPI n’ont pas cet avantage, l’investisseur étant lui-même contraint de revendre ses parts sur le marché secondaire. Soit de gré à gré s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, soit par le biais de la société de gestion pour une SCPI à capital variable.

Quels risques encourus ?

Les risques de perte en capital existent bel et bien, que ce soit pour les OPCI ou pour les SCPI. Par exemple lorsque la collecte enregistre un boom significatif. Des risques de mauvaise gestion par l’opérateur ne sont pas à écarter. Comme ces deux produits pierre-papier sont basés sur l’immobilier physique, les risques sont présents du côté du marché immobilier : déséquilibre entre offre et demande et carence locative.

En ce qui concerne les OPCI en particulier, comme nous l’avons évoqué plus haut, les risques peuvent aussi provenir de la fluctuation du marché boursier, fluctuation empêchant généralement de prévoir la rentabilité précise du produit. Toujours est-il que celle des SCPI est meilleure avec plus de 4% par an, voire plus de 6% pour les SCPI innovantes. De plus, l’exploitation de ces produits pierre-papier est toujours règlementée par l’autorité des marchés financiers ou AMF.

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